戸建て投資

更地にして売るのは正解なの?古家付き不動産を更地にして売る長所と短所

すっきりさせたいということで、不動産付きの土地を更地にして売りたいと検討していませんか?

実は、不動産は、更地にして売るメリット・デメリットが存在しています。

家を売る際に家を残して次の世代につなぎたいと考えている方が増えてきてはいますが、老朽化した家を持っていたくない人や、更地にして、自分が持ちたい人、そして次の方にすっきりした状態で受け継ぎたいという方ももちろんいらっしゃるかと思います。

今回は更地にして土地を売却する際の、メリットとデメリットについてみていきましょう。

古家付き土地として売却?それとも更地渡しがいいの?

古家付き土地を売る場合、”建物が乗ったままの状態で売る場合”と”建物を解体して更地で売る場合”では、どちらが売却しやすいのでしょうか。

そこで、更地でスッキリとした状態で売った場合のメリットとデメリットを見ていきたいと思います。

更地で売却するメリット

売却しやすい

更地になっていると、購入した後に買主はすぐ新しい建物の建設が始められます。

老朽化した家の場合には、解体をしなければならず、家自体の価値もあまりないので購入者が出ない場合も、たとえば更地なら、価値が全く異なってきます。

買主としては古家を解体する必要がないため、購入しやすい物件ということになるでしょう。

土地の状態が把握しやすい

また、更地の場合は地下埋設物や土壌汚染などの調査ができますので、買主に安心感を与えることで売却しやすくなります。

地盤調査をして、地盤が緩い場合には地盤改良する必要がありますが、古家付き土地は建物が建ってから数年は経っていることもあり、地盤が固くなっている可能性があります。

更地は、買主が新築を検討している場合、全体の大きさをイメージしやすく、また、すぐに着工できるなどの理由で流通性が高いのです。

瑕疵担保責任が発生しない

古家を売却した後で買主が欠点を見つけた場合、売主は瑕疵担保責任が問われるおそれがあります。

瑕疵担保責任を逃れるためには、古家の欠陥部分を契約内容に記載して買主の了解を得ることが必要です。

しかし古い物件の場合は、見えない部分に思わぬ欠陥を抱えていることが多々あります。

例えばシロアリが発生している、基礎部分に問題があり建物全体が傾いているなどといった問題点があり、こういった欠点が売買成立後に出てくる可能性があるのです。

更地ならこういった心配がありません。

更地で土地を売却するデメリット

固定資産税が高くなる

古家を解体して更地にしてしまうと、「古家付きで売却するメリット」の部分で紹介した住宅用地の負担調整措置というものが受けられなくなります。

住宅地に古家が建っている場合は、固定資産税額が6分の1に減額されます。

しかし更地にしてしまうと、負担調整措置が受けられないため翌年の固定資産税額が6倍にはねあがってしまうのです。

更地を駐車場として活用する場合も同様で、特に中心地にある土地など、固定資産税評価額の高いエリアにある土地には注意が必要です。

更地で売るのはメリットもありますが、たとえば、売買交渉が長引きそう、あるいは買主がなかなか見つからない場合はしばらく古家を残しておいて、売買契約を締結する直前に取り壊すなどの対策が必要です。

再建築不可物件の場合は、一度壊したらもう建築できない。

既存不適格物件とは、建築基準法が施工される前に建てられた現行の建築基準法に適合しない建物のことをいいます。

建築基準法に適合しないけれども、既存の建物に限って特例として存続することは許されています。

しかし、建て替えの際には現行の建築基準法に従う必要があり、条件次第では再建築不可物件ということになりかねません。

一度を壊してしまったら再び建物が建てられない既存不適格物件の場合は、更地にしてしまえば、建てることができないので、なかなか売ることもできなくなってしまいます。

解体費用がかかる

古家付きの状態から更地にするには、当然のことながら解体費用を負担する必要があります。

一般的に、建物の解体費用は構造により価格が異なり、その相場は木造住宅で3万円/坪、鉄骨住宅で4~5万円/坪、RC住宅で5~6万円/坪程度となります。

30坪の住宅であれば、木造住宅でも、大体解体費用に90万円程度見ておく必要があるということです。

古家付き土地を高く・早く売却するコツは?

土地売却を成功させたいと考えている場合、それでは更地にしたほうがいいのでしょうか。

「古家付き土地」の売却は次のようなポイントを押えておくといいでしょう。

「古家付き土地ただし更地渡し可」で売り出す

先程も述べたように、固定資産税の問題があるのと、更地の場合、再建築不可の場合には、再建築できないというケースがあります。

このため、更地渡し可能という形で売ることで、建物を新築する土地を探している人と住むための中古物件を探している人、両方の客付けが可能となり、買い手の幅がぐっと広がります。

建物が古すぎて、耐久性が懐疑的な場合は更地にする

更地にしては行けないというわけではなく、古民家としての価値も認められにくいような外観や、著しく老朽化が進んだ建物は、立て壊して更地にしてしまうほうが高く売却できる場合もあります。

安全性や耐久性が懐疑的な印象ではリフォームするにしても費用がかさみそうなうえに、物件に対する悪印象を持たせてしまうかもしれません。

建物の耐震性が低い場合も、改修費用によっては解体するほうが賢明かもしれません。

安易にリフォームをするべきではない

古家付きの土地を売却する際は、古家をそのまま残すのか取り壊すのかを、買主と相談して決めることが必要です。

古家付きの土地を売却したい人がよくやってしまう失敗は、一方的なリフォーム工事だとも言われています。

古いからと言って、売主が勝手にリフォームしてしまうと、ニーズを大幅に狭めてしまうことになります。

ただし売却目的ではなく、賃貸目的でしたらリフォームという選択肢もあるでしょう。

解体費用を節約する

解体費用を少しでも安く抑えたいという人は以下のポイントをチェックしてみてください。

ただし、節約と言っても、法外に安い解体工事はトラブルにつながる可能性もありませんので、信頼のおける解体業者を選ぶことも大切です。

・複数の会社から見積もりを取る
・自治体の補助金や助成金を活用する
・家電や粗大ゴミは自ら処分する
・工期を業者に合わせる

まとめ どちらにするか迷った時はプロに相談

今回は、更地で売るべきか?というメリットとデメリットについて詳しくご紹介しました。

結論から言うと、立地がよかったり、建物の状態がよかったりすると、古家付き土地のままでも売却しやすいです。

しかし、場合によっては、更地のほうが売りやすいこともあったり、更地にすることで資産価値が上る可能性もあるんです。

古家付き土地を売却する時は、自分で判断して先に解体するよりも、まずは不動産会社の担当者に相談して、古家付き土地のまま売却するか、更地にしてから売却するかを決めるとよいでしょう。

不動産会社に相談する際には、一括査定の利用をオススメします。

一括査定というと、不動産の情報を入力するだけで、立地や今の土地の状況を見て売却方法や価格を査定してもらうことができます。

今回のように「更地にすべきか、古家を残すべきか」という課題についても、一度に複数の会社から連絡を受けることのできるので、一括査定とは相性がよいと言えるでしょう。

一括査定を活用し、そのエリアの特徴などを踏まえて適切なアドバイスを施してくれる不動産会社の担当者を見つけることが大切です。

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