オーナーチェンジ物件

オーナーチェンジ物件とは?どんなもの?注意点とポイントを解説

オーナーチェンジ物件とは「入居者がいる状態の不動産・物件」です。

入居者がいる状態なので、すぐに家賃を確保できるという点が大きな魅力です。

不動産投資をする上で、オーナーチェンジ物件を検討している方もいらっしゃるのではないでしょうか。

この記事では、オーナーチェンジ物件とは?という点を詳しくご紹介するのと、注意点なども含めて、ご紹介したいと思います。

オーナーチェンジ物件とは?

オーナーチェンジ物件とは、旧オーナーと賃借人の賃貸借契約を継続しながら、オーナー(所有者)が替わる物件のことをいいます。

オーナーチェンジ物件はとくに不動産投資の初心者にとって魅力的です。新築物件のように立地の選定、建物の建築、入居者募集といった手間をかける必要がありません。

既に借り手がついている物件のことをいいますので、以前のオーナーから物件を取得して引き渡されたときから、家賃収入を得る権利を手に入れられます。

オーナーチェンジ物件は以下のメリットがあります。

初心者向けである

1つ目は、初心者向けであることです。

不動産投資初心者にとって客付けといって借り手を探す作業は、非常にハードルが高い作業です。

しかし、オーナーチェンジ物件にはすでに入居者がいるので、このような煩わしい作業を行う必要はなく、時間や手間を大幅に省くことができます。

すでに入居者がいるため、購入後すぐに家賃収入を得られる

2つ目は、すでに入居者がいるため、購入後すぐに家賃収入を得られるという点です。

一般的な物件の場合、購入後に入居者の募集をしなければなりません。

入居者が決まるまでの期間は、家賃収入を得ることはできませんし、入居者募集のための費用がかかる場合もあります。

すぐに家賃収入を得られるので、明確な収支計画を立てることができます。

オーナーチェンジ物件は安定した収入が最初から見込めるという点で、運用面でメリットが大きいと言えます。

前オーナーから運営のノウハウを引き継ぐことができる

オーナーチェンジ物件はこれまでの運用ノウハウを引き継ぐことが出来るメリットがあります。

何度か入居者が変わっている場合は、どのような人が住んできたのか、クレームがなかったかなど、実際に住む人の属性や、賃貸するうえでの注意点などを直接確認することができます。

また、設備の交換や修理の履歴なども含め、前オーナーから運用のノウハウを引き継ぐことができる点は大きなメリットです。

不動産ローンの融資審査が通りやすい

オーナーチェンジ物件は、その他の物件と比較しても、収益計画を立てやすく、銀行の融資を受けやすいことです。

満室であることや収益還元を重視して査定する銀行であれば、融資を受けやすくなります。

オーナーチェンジ物件のデメリットやトラブルは?

一方、オーナーチェンジ物件の運用にはデメリットもあります。

デメリットも知っておくことで、検討することができますよね。

以下、知っておくべきデメリットや起こり得るトラブルについて見てみましょう。

オーナーチェンジ物件は購入前に室内を見ることが難しい

オーナーチェンジ物件では入居者がいる状態で売り出されているため、買主が部屋の中を見ることが難しくなります。

内装がどうなっているのか、付帯設備が今も備わっているのかどうか、ということを購入前に確認しづらい点は、オーナーチェンジ物件のデメリットです。

たとえば補修が必要になるケースもあれば、長く住み続けている人がいて、当初よりも室内の状態が悪くなっていたとしても、入居者が退去するまで知ることができません。

室内の瑕疵が確認できない

オーナーチェンジ物件では入居者がいる状態で売り出されていますので、特に目視では確認できない配管周りの損傷や、木製部分の腐敗などの瑕疵は修理代が高額になることもあります。

できれば購入前に発見しておき、あらかじめ売主と相談をしておくことが望まれます。

入居者が退去するまで瑕疵が確認できない点は、大きなデメリットと言えるでしょう。

サクラの入居者がいる物件もある

オーナーチェンジ物件は、入居者がいて、家賃が当初から発生するというのが大きなメリットです。

しかし、中には満室であることを装うサクラの入居者がいる物件もあります。

サクラの入居者は、当然、売買契約が成立すればまもなく退去してしまいます。

サクラだという証拠をつかむことは難しいです。

上述したような特徴のあるオーナーチェンジ物件は、当然人気がありますので、それを見越して、劣悪な物件を利回りの高いオーナーチェンジ物件に見せかけて売却するという悪質な業者も存在します。

貸借人を選べない

オーナーチェンジ物件の場合旧オーナーと貸借人の賃貸借契約は有効に成立しています。物件のチェンジと一緒に「瑕疵」も引き継ぐことになりますし、適正な家賃設定ではないケースもあります。

築年数が経過した物件の家賃相場は下落傾向にありますが、長い期間にわたって同じ家賃のまま入居している方もいます。

購入するときには旧オーナーに物件の売却理由をしっかりと尋ねましょう。

オーナーチェンジで物件を購入する場合のチェックポイントは?購入するべきか

オーナーチェンジで物件を購入する場合のチェックポイントですが、オーナーチェンジ物件の中には、サクラの居住者がいたり、中を見ることができなかったりするのがデメリットです。

また、初心者では見分けることが難しい「優良物件のように偽装された物件」も含まれています。

jこのため、初心者には始めやすいオーナーチェンジ物件ですが、最初に良心的で信頼できる不動産会社、管理会社を選ぶことが有効な対策となります。

内覧ができなくても、現地を訪問して物件の確認を行いましょう。

現在の入居者だけではなく、これまでの入居者の数も調べておきましょう。

その際、入居期間、保証人や敷金の扱いも確認することで、現状や今までの流れを掴むことができます。

現在の契約条件をチェックすることも大切です。

正当な売却理由があるか確認をする

オーナーチェンジ物件を購入するにあたっては、確認できるのならば、売主に売却理由を確認することも大切です。

投資する価値がある物件を手放すには、それなりの理由があるはずです。

「オーナーチェンジされる理由」で挙げた3つのほか、次のような理由であれば、心配する必要はないといえますが、それ以外なら採算性が取れない可能性もあります。

  • 高齢のため物件管理が難しくなった
  • 遠方へ引っ越すことになった
  • 相続で引き継いだ

こういった納得できる理由がない場合、入居者や物件がトラブルや重大な欠陥を抱えている可能性もあるので注意しましょう。

まずは、収益用不動産サイトをチェックしましょう。「オーナーチェンジ」タグやキーワード検索などで物件を探すことができます。

総合的にはオーナーチェンジ物件は「不動産投資を開始したい」という方にオススメ

見てきたようにオーナーチェンジ物件は即家賃収入が入るうえに、物件価格が比較的安く設定されているため、マンション投資初心者向けの物件であるといえます。

しかし、「さくら」を見抜けない場合、家賃の収入がなくなってしまうというデメリットがあります。

トラブル回避のためには、オーナーチェンジ物件の相場や、今までの居住者についてのことや、下調べをしたい場合には、物件に関する下調べをしてみましょう。

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まとめ

オーナーチェンジ物件は、すでに入居者がいる物件です。

購入するとすぐに家賃収入が発生するなどといったメリットがある一方、デメリットもあります。

オーナーチェンジ物件を検討する際は、チェックポイントを確認しましょう。

購入したいと思えるオーナーチェンジ物件に出会ったものの、個人の知識では不安な場合には、不動産会社や管理会社に相談することをおすすめします。