不動産投資コラム

不動産投資の現地調査は必要?知っておきたい知識と必須の調査は?

不動産投資をする際には、現地調査は必須なの?って悩んでいるかもしれません。

実は不動産を見る場合には、実際に現地調査は絶対に大切です。

物件を書面で確認するだけではなく、現地調査を行う事は物件を購入するにあたって重要な判断材料となります。

実際に目で確認する事で耐用年数が分かり、購入後のコストを予測する事が出来ます。

現地調査の必要性や現地調査のポイントをお伝えしていきますので、ご参考にして下さい。

不動産投資で現地調査はとても大事

不動産投資を検討していたり、物件情報(マイソク)や物件概要書で購入を検討している物件がある場合、現地に赴き物件を直接確認した方がいいのか迷いますよね。

逆に現地調査を行わず購入すると、「思わぬ事態で想定より利回りが低い」といったリスクが高くなる可能性があります。

不動産は高い買い物となる為、買付後~購入前の段階で最低1回は現地を訪れることがベストです。

そして不動産投資で現地調査をする時に必要なことなどを見ていきたいと思います。

周辺の生活施設のチェックは念入りにしよう

現地調査の際には、売買しようとしている目的の不動産とともに、周辺環境や生活施設をチェックすることが大切です。

生活環境や利便性は不動産評価に大きく影響する内容になりますし、販売活動を行う上で重要なポイントになるからです。

調査対象は、既に存在しているものだけではなく、将来予定されているものもすべて対象にすることが大切で、現在、過去、未来を網羅するようにしましょう。

計画が決まっている駅や、新築マンション、そして大型商業施設などの開発予定など、千花に影響を与えそうなものも調査しておくと良いでしょう。

これを調べるには、現地の「建築計画のお知らせの標識」や、役所で「建築計画概要書」「土地利用計画図」などを参照することで、概要を調査することができます。

また、その他大きな空き地や古屋がある場合にも、開発予定などの可能性を想定して調査しましょう。

トライアングル調査を実施

トライアングル調査というのは、不動産業者で行われている調査をこのようにいうことが多いです。

実際に同じ部屋でも季節によっては全く違う日当たりが違いますし、閑静な住宅街でも夜は死角が多かったり、タイミングに寄って問題点に気づくことがあります。

足を運べば運ぶほど、新たな発見があったり、条件を変えて現地確認することによって新たなプラストなるポイントを発見することができるケースもあります。

自らの生活をイメージしながら、何度も確認すると、不動産業者や売り主が話しにくいと感じる事情も自分で察知することができたりします。

現地調査の三種の神器を使う

現地調査を行う際には業者の場合には、必ず用意するものがあります。

それが、三種の神器と呼ばれるアイテムになります。

  • 住宅地図
  • デジカメ
  • メジャー

住宅地図は、対象地と周辺施設との位置関係を確認したり、アクセスルートを確認します。

デジカメについては、建物内外の状態や、周辺環境の撮影に使用をします。

特に修繕箇所や不具合箇所があれば、それは非常に重要なデータになります。

メジャーについては、道路幅や、間口、奥行きの測量や、建物の傾き、天井高などの測量に使います。

ここで認識しておきたいのは、現地訪問の目的は、あくまでも調査であって、見学ではないということです。

一戸建て・マンションの調査の確認ポイントは?

それぞれの不動産の現地調査の確認ポイントをご紹介したいと思います。

一戸建て

  • 道路幅、敷地形状
  • ライフライン、境界確認、ブロック塀等構築物の確認
  • 屋根、外壁などの確認
  • 室内の確認
  • 採光や、騒音の確認
  • 嫌悪施設の有無

一戸建ての場合に、現地調査で確認をしておきたいポイントはこれらです。

一戸建ての場合には、道路との境界線、ブロック塀等のものや、騒音についてもチェックしておきます。

物件評価に直接影響を与えるようなものもちろんですが、修繕履歴もチェックしておくと良いでしょう。

マンション

  • 管理人の有無、セキュリティシステム
  • 共用部分
  • 安全面と大規模修繕工事の実施状況

マンションの場合にも、一戸建て同様の物件の確認も必要で、大規模修繕工事が計画的に実施されているかどうかを確認しましょう。

そして、管理会社ではわからないような情報を得るために、管理人とコミュニケーションを取っておくことも大切です。

買い主の立場で気になる内容は管理人に相談をすることが一番で、管理の質などを知るためにも管理人の情報を得ることが大切です。

そして、マンションの注目ポイントはセキュリティシステムで、オートロックや、防犯カメラになります。

掲示板や、清掃スタッフの業務態度なども見て、共用部分の状態を確認しておきましょう。

まとめ

現地調査は物件を購入する判断材料だけではなく、経営にかかるコストや設備の確認、入居者の生活状況が分かります。

物件の周辺環境を正しく理解できれば、「その物件には投資をしない」または「家賃引き下げ・空室発生を見込んだ収支シミュレーションを行った上で、採算がとれるようであれば投資をする」といった判断ができます。

本記事では、不動投資物件の現地調査について、調査確認ポイントなどについて解説しました。

要点は次のとおりです。

・現地調査では「住宅地図」「デジカメ」「メジャー」は必ず携帯する
・物件そのものの状態だけでなく、物件の周辺状況も確認する
・マンション、一戸建て、それぞれ大事なポイントをチェックする

際に、不動産投資の物件を確認する際には、不動産会社からの情報を見るだけで判断する人が多いものです。

不動産投資に失敗しないためにも、可能であれば、以上のポイントを押さえて、1度は現地を確認することをおすすめします。